업무용 오피스텔을 주택으로 변경하는 것이 좋은 선택일지를 고민하고 계시지 않으세요? 저도 고민 많았는데 지금은 방향을 잡았습니다. 이번 포스팅을 보시면 오피스텔 재산세 환급 및 절세를 위한 용도변경에 대하여 판단 기준을 갖게 되실 것입니다.
혹시 지금 오피스텔 임대사업자를 어떻게 내야 할 지 고민이세요?
그 고민, 아래에서 해결하실 수 있습니다.
오피스텔 재산세 환급, 용도변경 유리할까?
오피스텔 재산세 환급이란 기존에 업무시설 용도로 등록되었던 것을 실제로는 주거시설로 사용했을 때, 이를 증빙하고 용도변경하여 그 동안 더 많이 납부하던 재산세를 돌려받는 것을 말합니다. 최대 5년간 세금을 환급 받을 수 있습니다.
다음은 오피스텔 재산세를 환급 받을 수 있는 주요 방법과 절차입니다.
1. 용도 변경 신고
- 업무용으로 과세된 오피스텔을 실제로 주거용으로 사용하고 있다면, 관할 지자체에 주거용으로 용도 변경 신고를 해야 합니다.
- 주거용으로 용도가 변경되면 주택분 재산세가 적용되어 일반적으로 세부담이 줄어듭니다.
2. 증빙서류 제출
- 주거용으로 사용 중이라는 증빙서류를 90일 이내에 제출해야 합니다.
- 증빙서류로는 임차인의 주민등록 전입신고 내역, 전기/수도/가스 사용량 등의 거주 실태를 보여주는 자료가 포함될 수 있습니다.
3. 주택임대사업자 등록
- 오피스텔을 주거용으로 사용하고 주택임대사업자로 등록하면 재산세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
- 지자체에 주택분 재산세 신청을 해야 합니다.
4. 환급 신청
- 용도 변경이 인정되면, 과다 납부한 재산세에 대해 환급 신청을 할 수 있습니다.
- 환급 신청 기간은 5년이므로, 과다 납부한 재산세가 있다면 빠른 시일 내에 신청해야 합니다.
주의사항
- 오피스텔의 실제 사용 현황이 중요하므로, 주거용으로 사용하고 있음을 명확히 증명할 수 있어야 합니다.
- 용도 변경 시 부가가치세 등 다른 세금에도 영향을 줄 수 있으므로 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.
오피스텔, 주택으로 용도변경 시 고려할 점
오피스텔은 원래 업무시설이지만 어떻게 사용하느냐에 따라 주택일 수도, 아닐 수도 있습니다. 하지만 주택으로 용도변경시 다양한 영역의 세금에 영향을 줍니다.
다음은 오피스텔 재산세 환급 등을 위하여 용도변경 시 고려해야 할 항목입니다.
1. 세금 영향
- 재산세: 주거용으로 변경 시 주택분 재산세가 적용되어 일반적으로 세부담이 줄어들고 이전에 많이 냈던 세금을 환급 받을 수 있습니다.
- 종합부동산세: 주거용 오피스텔은 종부세 과세대상에 포함될 수 있어 세부담이 증가할 수 있습니다.
- 부가가치세: 업무용에서 주거용으로 전환 시 매입 과정에서 환급받은 부가세를 사업자기간동안 일할로 계산하여 다시 납부해야 합니다.
2. 주택 수 산정
- 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다.
- 이는 향후 다른 주택 취득 시 취득세 등에 영향을 줄 수 있습니다.
3. 임대사업자 등록 고려
- 주택임대사업자로 등록 시 재산세 감면 등의 혜택을 받을 수 있습니다.
- 장기임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산 배제 혜택을 받을 수 있습니다.
4. 양도세 영향
- 주거용으로 사용 시 향후 양도 시 주택으로 간주되어 1세대1주택 비과세 적용에 영향을 줄 수 있으므로 절세를 위해서는 매도 순서를 생각해야 합니다.
5. 기존 환급받은 세금 처리
- 업무용으로 취득 시 환급받은 부가세를 주거용 전환 시 다시 납부해야 할 수 있습니다.
- 10년 이상 소유한 경우 별도 부가세 납부가 필요 없을 수 있습니다.
오피스텔 재산세 환급 용도변경, 정말 유리한가요?
오피스텔의 용도를 단순히 재산세 절세나 환급을 위해 변경하는 것은 잘못된 선택일 수 있습니다. 저도 현금이 부족할 때 임대차계약을 하기위해 주택으로 변경하는 것을 고려한 적이 있습니다.
취득세, 부가세 반환 문제도 고려할 요소였지만 결정적으로 2주택으로 인한 양도세와 종부세 문제로 주택으로의 전환을 포기했습니다. 현금이든 절세든 눈앞의 작은 이익으로 더 큰 손해를 볼 수 있을 것 같았습니다.
본인이 처한 상황에 따라 현명한 판단을 해야겠지만 아래와 같은 가이드를 드릴 수 있겠습니다.
오피스텔을 주택으로 전환하는 것이 유리할 수 있는 경우
• 종부세 대상이 아니고, 추가 주택 취득 계획이 없는 경우
• 부가세 환급을 기대하지 않고, 상업용 부가세 부담을 줄이고 싶은 경우
• 다주택자 양도세, 종부세 중과 문제에 대한 영향이 적은 경우
오피스텔을 상업용으로 유지하는 것이 유리할 수 있는 경우
• 오피스텔이 주택이 될 경우 양도세나 종부세 중과 위험이 있는 경우
• 추가 주택 취득 계획이 있는 경우, 주택 수 증가에 따른 취득세 중과 우려가 있을 때.
• 장기주택저당차입금 소득공제 혜택을 계속 유지하고 싶을 때.
결론
재산세만을 보면 오피스텔을 주택으로 용도 변경하여 환급받는 것이 전반적으로 더 유리할 수 있습니다. 부가세 반환 문제가 없고, 종부세 대상이 되지 않으며, 추가 주택 취득 계획도 없다면 주택용 재산세 부담을 줄이는 것이 더 나은 선택인 것처럼 생각될 수 있습니다.
그러나 우리나라 세금체게는 주택 수를 근간으로 하는 경우가 많은 것 같습니다. 취득세, 양도세, 종부세 등 지금은 해당이 안될 지도 모르지만 인생은 모르잖아요.
여유가 되시거나 극복할 수 있는 상황이라면 재산세 조금 더 내더라도 현재 상황을 유지하시는 것을 추천드립니다. 이상으로 오피스텔 재산세 환급을 위한 용도변경이 정말 유리한 선택인지 살펴보았습니다.