오피스텔 분양권 전매 부가가치세 반환을 왜 하는 지 이해가 되세요? 분양권 전매 절차를 아시면 쉽게 이해하실 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 오피스텔 분양권 전매 부가가치세 반환 및 주의사항에 대하여 간결하게 확인하실 수 있습니다.
아래 내용은 분양권 전매가 일반매매와 다른 부분이니 꼭 확인해 보세요.
오피스텔 분양권 전매란?
오피스텔 분양권 전매란 최초로 분양받은 사람이 그 권리를 제3자에게 양도하는 행위입니다. 완공되기전의 오피스텔 소유권을 잔금 완납 전에 매수자에게 매도하는 행위입니다.
그동안 정부의 전매 제한 규제로 오피스텔 분양권 전매 거래가 힘들었는데, 지금은 규정이 다소 완화되어 다양한 지역에서 전매 거래를 할 수 있어요. 규제가 없는 지역이나 100가구 이하 오피스텔의 경우는 거래가 자유롭습니다.
오피스텔 분양권 전매 방법 및 절차 알아보기
오피스텔 분양권 전매가 일반 매매 거래에 비하여 절차가 좀 복잡합니다만, 좀 정리해서 보면 몇 가지를 주의한다면 단순한 과정입니다. 특히 중도금 대출승계와 부가세 환급 반환 등에 대해서는 꼼꼼하게 따져 보셔야 합니다.
1. 매수자 찾기
- 분양권 전매 거래는 시장이 그리 크지 않기 때문에 매수자를 찾는데 애를 먹을 수 있습니다. 충분히 시간을 갖고 준비하셔야 합니다.
- 주로 부동산 중개소에 매물을 맡기거나, 네이버 부동산 및 피터팬의 좋은 방 구하기와 같은 온라인 플랫폼을 통해 매수자를 찾을 수 있습니다.
2. 계약서 작성
- 매수자와 매매가가 확정되면 분양권 전매 계약서를 작성합니다.
- 분양권 전매는 거래 조건이 확정되어도 조율할 것이 발생합니다. 이런경우 공인중개사를 통해 진행하셔야합니다.
3. 중도금 대출 승계
- 오피스텔 분양권에는 대부분 중도금 대출이 있습니다.
- 매수자 대출 승계 자격을 해당 은행을 통해 확인해야 합니다.
- 중도금 대출이 없을 경우, 계약서에 명시된 매매 금액만 받으면 됩니다.
분양권 전매 절차에서 계약이 깨지는 첫번째 이유가 매수자의 중도금 대출 승계 자격 미달이니 반드시 먼저 확인하셔야 합니다.
자세한 대출 승계 안내는 아래 파일을 다운로드하셔서 확인하세요.
4. 부동산 실거래 신고
- 부동산 실거래 신고는 계약서 작성 후 30일 이내에 해야 합니다.
- 어기면 과태료가 발생할 수 있어요.
- 신고는 관할 지자체 방문이나 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 할 수 있습니다.
5. 명의 변경
- 명의 변경은 매도자와 매수자가 직접 시행사에 방문하여 진행합니다.
- 명의 변경에 필요한 서류는 시행사에 확인하고 매도인과 매수인이 함께 방문하여 진행합니다.
6. 사업자 등록 변경
- 매도자는 처음 분양받을 때 등록한 임대사업자를 폐업하고, 매수자는 신규로 사업자 등록을 합니다.
- 사업자 등록에 따라 세금 문제가 달라지므로 양도 후 반드시 해야합니다.
오피스텔 분양권 전매 부가가치세 반환, 왜 해요?
오피스텔 등 상업용 건물을 분양받으면, 분양자는 건물분에 대하여 부가가치세를 환급받게 됩니다. 건물 완공전 분양권 전매하게 되면, 분양자였던 양도인은 양수인에게 그동안 환급받은 부가가치세를 반환해 주어야 합니다.
실제 거래에서는 시장상황이 좋을 때는 반환을 안 하는 경우가 많고, 안 좋을 때는 반환하는 경우가 많습니다. 반환을 안 하는 경우는 매도자가 그만큼 프리미엄을 받는 셈인 것입니다.
아래 그림처럼 총공급 금액 10억원의 상업시설을 분양받았고, 중도금 무이자 대출로 중도금을 납부하다가 잔금 전에 전매했다고 가정하겠습니다.
이런 경우 일반적으로 계약금에서 발생하는 부가세 환급분은 현금납부이므로 양도인에게 귀속되고, 중도금대출로 납부했던 부분에 대한 환급분은 양수인에게 반환합니다.
그러나 이 모든 것은 시장 상황에 따른 매도자와 매수자 간 합의에 의해 이루어집니다. 저 같은 경우는 시장이 안 좋아서 환급받은 부가세를 반환하고 마이너스 프리미엄까지 주고 양도한 적이 있었어요.
오피스텔 분양권 전매 시 주의사항
1. 전매 제한 여부 확인
전매 제한 여부는 너무 당연한 일이지만 여기서 사고나는 경우도 많으니 반드시 확인하세요. 지금은 규제가 많이 풀였지만 아직도 일부 지역은 분양권 전매가 안됩니다.
특히, 조정대상지역인 곳은 다시 한 번 주의가 필요합니다. 분양권 전매 금지 기간이 있는지 확인하세요.
2. 중도금 대출 승계 가능 여부
대부분의 오피스텔 분양자는 중도금 대출을 받기때문에 매수자가 신용상 문제가 없어야 대출 승계가 됩니다.
대출 승계 자격이 안되는 매수가가 간혹 있기 때문에 계약 전에 확인해야 합니다. 중도금 대출 승계가 안된다면 계약자체가 무효입니다.
3. 양도소득세, 부가가치세 환급 신고
양도소득세와 부가가치세 환급 문제는 꼭 챙겨야 합니다. 매도자가 양도차이익이 생겼다면 양도세 신고를, 부가가치세 환급을 받았다면 다시 반납해야 합니다. 저처럼 모르고 지나치는 경우 과태료를 심하게 부과받을 수 있는 점 유의하세요.
분양권 전매의 경우 종종 거래 당사자들 간의 합의로 프리미엄은 현금거래를 하는 경우가 있습니다.
매도자가 일반 임대사업자로 등록하고 부가가치세 환급을 받은 경우는 부가세 환급액을 포괄양수도계약을 통해 매수자에게 양도하는 것이 좋습니다. 포괄양수도계약이 아닌 일반계약을 했을 경우는 매도자는 부가가치세 환급액을 국세청에 별도로 신고하여 반납해야 합니다.
저의 경우 일반계약을 했는데, 부가가치세 환급분 신고를 모르고 지나가서, 사후에 부가가치세 신고 지연 벌금을 냈었습니다. 여러분들은 이런 우를 범하지 마세요.
마무리하며: 오피스텔 분양권 전매, 전략이 필요하다
오피스텔 분양권 전매는 호황기에는 투자수익을 조기 환수하는 방법이기도 하고 불황기에는 빠른 손절이기도 합니다. 두 가지 모두 전매 방법과 절차를 제대로 이해하지 못하면 수익을 깎아먹거나, 더 큰 손실을 보게 되는 우를 범할 수 있습니다.
오피스텔 전매 거래에 관심을 갖고 계시다면 앞서 설명드린 절차와 주의사항을 꼼꼼하게 참고하셔서 현명한 투자를 하시기를 바랍니다.
지금까지 오피스텔 전매 방법 및 주의사항에 대하여 살펴보았습니다. 감사합니다.
아래 내용 확인하셔서 현명한 투자가 되시기를 바랍니다.