상생임대인 양도소득세, 상생임대인 제도가 2년 연장되었지만 그 효과가 어느 정도인지 가늠이 안 되시죠? 5분만 투자하시면 양도세 특례를 잘 이해하실 수 있습니다. 이번 포스팅에선 상생임대인 양도소득세 장기보유특별공제 혜택을 계산 사례로 확인하실 수 있습니다.
아래에서 내 상생임대주택에 대하여 양도세를 계산하실 수 있습니다.
아직 상생임대인 되는 걸 망설이고 계세요? 아래에서 혜택과 되는 방법을 확인하실 수 있습니다.
상생임대인 양도소득세 장기보유특별공제 계산 사례
상생임대인 제도가 2년 연장되어, 2026년 12월 31일까지 상생임대주택에 대하여 양도세 특례 적용을 위한 전제조건인 2년 거주 요건이 면제됩니다. 양도세 특례에는 비과세와 장기보유특별공제 특례가 있어요.
2024년 현재 고가주택 기준인 12억원을 기준으로 이하는 비과세를, 이싱은 장기보유특별공제 혜택을 받게 되는 것입니다.
장기보유특별공제는 1년에 4%씩 보유공제 혜택을 받을 수 있습니다. 주의하실 점은 2년 거주요건이 면제되었지만 2년 거주공제 혜택을 주는 것은 아닙니다. 저도 이부분이 궁금해서 여기저기 찾아봤더니 국세청에서 판정내린 경우를 확인할 수 있었습니다.
지금부터 상생임대인 양도소득세 특례 혜택이 금액으로 환산하면 어느 정도인지 계산해보겠습니다. 아래 예시는 네이버부동산에 나온 실사례이며, 매도가는 현재 호가를 가정하였습니다.
[ 예시 주택 기본 정보 ]
- 부부 공동명의 주택(5:5)
- 매수 정보: 2019년 7월, 26억원
- 매도 정보: 2029년 7월, 40억원
- 취득세 등 필요 경비: 1.2억원
[ 양도소득세 계산 결과 ]
계산결과, 10년 보유했다고 가정하면 상생임대인 요건이 성립했을 때와 아닌 경우 양도소득세 차이가 약 6,150만원 발생합니다. 이 사례를 봤을 때 상생임대주택 요건인 2년간 5% 내 임대보증금 인상 제한은 약 6,150만원의 가치가 있다는 얘기가 됩니다.
아래 파일을 다운로드하셔서 여러분 주택에 적용하여 계산해 보세요.
여기서 좀 더 정확하게 계산한다면, 올려받지 못한 전세보증금의 이자수익을 빼야할 것입니다. 요즘 이자를 많이 주면 1억당 50만원이므로 감안하여 생각하더라도 6,100만원 정도 되겠네요.
여러분도 양도소득세 계산 시뮬레이션을 돌려보시면 지금 임대를 주거나 고려중이신 주택을 상생임대주택으로 변경했을 때 얼마나 가치가 있는지를 쉽게 확인하실 수 있습니다.
상생임대주택의 가치! 아래에서 확인해 보시죠?
상생임대인 양도소득세 장기보유특별공제 세율 변화
앞서 설명드린대로 상생임대인이 되면 양도소득세 특례 전제조건인 “2년 거주 요건”을 면제받을 수 있습니다. 12억을 초과하는 주택의 경우 이 면제 조항이 장기보유특별공제율에 영향을 크게 줍니다.
주택을 매도할 때 보유기간과 거주기간을 기준으로 양도차익의 일정 비율만큼을 과표에서 공제해 줍니다. 공제율은 1년에 4%씩 해서 거주공제, 보유공제 각각 최대 40%까지 입니다.
장기보유특별공제 혜택의 전제조건이 2년 이상 거주 입니다. 만약 이 조건을 만족시키지 못하면 보유공제율이 1년에 2%씩, 최대 20%까지로 줄어듭니다.
보유공제율이 줄어들면서 과세표준은 올라가고, 그에 따라 양도소득세율도 38%에서 40%로 올라가게 됩니다.
이러한 변화가 나비효과처럼 영향이 커져서 결국 상생임대인 조건을 충족시키지 못하면 양도세를 약 6,150만원 더 납부하게 되는 것입니다.
상생임대인이 “되느냐 vs 못 되느냐”의 차이를 정리하면 다음과 같습니다.
| 부부공동명의 10년 보유, 거주기간 없이 매도시 (26억 매수, 40억 매도) | 상생임대인 조건 충족(=2년 거주요건 면제) | 상생임대인 조건 미충족 |
| 보유공제율 | 40% | 20% |
| 양도소득세율 | 38% | 40% |
| 추가 납부세액 | – | + 6,150만원 |
참고로 양도소득세율은 과세표준 금액에 따라 달라집니다. 과세표준이 커지면 대체로 세율도 커집니다.
아래에서 여러분도 보유 주택에 맞는 과세표준별 세율과 누진 공제금을 확인해보세요.
상생임대인 양도세 특례란?
상생임대인 양도세 특례는 한시적인 것으로써 만료기간이 처음에 2022년 12월 31일까지 였지만, 그 후로 두차례 연장되어 지금은 2026년 12월 31일로 변경되었습니다. 제도의 핵심은 전세보증금을 직전임대차계약 기준 인상폭을 5% 이내로 할 경우 1가구 1주택 양도세 비과세와 장기보유특별공제 적용을 위한 요건인 “2년 거주”를 면제하겠다는 것입니다.
자세한 혜택은 아래에서 확인하실 수 있습니다.
소위 갭투자라고 하는 전세를 안고 주택을 매입하는 경우, 상생임대인 제도를 활용하여 양도소득세를 줄이면서 투자할 수 있는 방법입니다.
제도가 2026년 12월 31일까지 연장되었기때문에, 직전 임대차계약과 상생 임대차계약 등을 주의하시면 성공하는 투자기회가 될 수 있습니다.
아래에서 상생임대인이 되는 법을 확인하시고 성공하는 투자자가 되시기를 바라겠습니다.
이상으로 상생임대인 양도소득세 장기보유특별공제 계산 사례를 살펴보았습니다. 감사합니다.
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